2020년 12월 부동산대책 발표 이후 부동산시장이 크게 요동치고 있습니다. 특히 서울 수도권을 비롯한 지방으로 조정 대상 지역, 투기과열지구와 같은 규제 구역이 확대되면서 집을 사려는 소비자 또는 주택을 소유한 주택 소유자들이 피해를 입고 있습니다. 정부는 1가구 1주택을 주요 정책으로 내세워 시행했지만 풍선효과와 일부 갭 투자를 노리는 투기자 때문에 집값이 크게 오르고 LTV 제한을 받는 지역이 늘어나 실패한 정책으로까지 평가받고 있습니다 특히 실제 거주를 목적으로 하는 실수요자들은 매매가 어려워진 현실에 착잡한 마음을 갖게 됐죠.
부동산정책으로인해서아파트값이크게상승하는결과를나타냈는데요.아파트값이상승하면서조정지역이나투기과열지구에위치한아파트를사는경우에는담보대출을받을수있는비율이크게감소하면서다른형태의매물로마음을바꾸는사람들도많이늘은것같아요. 다른 물건에 비해 매매가 변동이 크지 않고 편의성이 낮아 아파트에 비해 선호도가 낮은 것은 사실이지만 실제 거주를 목적으로 알아보는 빌라나 주거형 오피스텔에 관심이 높아진 것입니다. 이번 시간에는 부동산 규제에서 조금 예외적으로 적용되는 주거형 오피스텔과 주택담보대출에 대해 다뤄보겠습니다.
아파트가 가장 인기를 끌고 있는 매물이 맞지만 최근에는 다른 매물에 관심을 갖는 이유를 알아보겠습니다. 예전에는 아파트보다 주택 또는 빌라가 많은 형태였지만 남한 면적이 작은 만큼 아파트 단지가 들어서면서 그 수가 점차 줄어들었지만 다가족 형태로는 소수가족 형태가 늘어나고 작은 평수에 빌라나 오피스텔이 점차 증가하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 편의시설이나 보안부분은 아파트에 비해 부족하고 불리하다고 느낄 수 있지만 개인적인 공간과 프리빗 테라스를 보유한 고급형 빌라도 늘어나고 있어 아파트와는 다른 매력을 가지고 있다고 할 수 있습니다.
부동산 정책이 나와 대규모 규제, 비규제 지역으로 구분할 수 있고, 규제 지역이 국토 전체의 9% 정도를 차지해 비율적으로는 크게 생각할 수 없지만, 실제 인구의 약 70%정도가 규제 구역에 거주하는 형태이기 때문에, 비규제 지역에 비해 규제 지역에 사는 실제 거주는 훨씬 많은 상황입니다. 규제지역은 둘로 구분되어 조정대상지역, 투기과열지구로 나뉩니다. 조정대상지역은 시세의 LTV 50%, 투기과열지구는 시세의 LTV 40%까지 우선순위 담보대출을 받을 수 있습니다. "추가적으로 시세에 따라 적용되는 LTV가 추가로 적용되며, 9억 이상 15억 이하는 20% 추가 적용 대상이 되고, 그 이상은 주택담보대출을 이용하는 것이 제한됩니다"
'늘어난 규제 지역에 따라 담보대출 제한이 크게 증가했고, 이런 상황에서 시세까지 크게 올라 아파트 구입에 부담을 느끼는 소비자들이 많아졌습니다. 시세차익을 이용해 이익을 보자는 마음으로 매매를 결정하게 되었는데, 필요한 자금이 크게 오른 요인으로 자신이 보유한 자금을 바탕으로 계획을 세우는 것이 중요합니다. 아파트 매매가가 천정부지로 치솟는 현상으로 빌라나 주거 오피스텔을 알아보는 경우도 크게 늘었습니다. "빌라의 경우 시세가 정확히 정해져 있지 않아 감정을 통한 감정가로 시세를 확인하는 경우가 많고, 오피스텔의 경우 규제구역에 해당해도 활용성이 커 시세의 변화가 적지만 현 상황에 맞는 집을 살 경우 아파트가 아닌 다른 매물을 선택하는 경우가 많이 늘고 있습니다"
빌라론을 검토하고 있는 가장 필요한 점은 지역을 확인하고 제가 보유한 현금을 토대로 필요한 금액을 계획하는 것이라고 할 수 있고, 많은 금융회사가 존재하고 있는 만큼 저에게 필요한 한도를 발생하여 가장 유리한 금리가 적용되는 곳을 선택하여 진행하는 것이 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.정부가 DSR(Debt Serive Ratio), DTI(Debt To Income)의 기준을 높이면 은행의 문턱이 높아지고 심사기준이 낮은 보험사, 증권사를 이용하는 사람이 많이 늘어나 변동금리나 고정금리처럼 자신에게 맞는 상품이 다르므로 사전에 체크하는 것이 좋습니다.
부동산 정책이 지속적으로 변화 하는 만큼 논쟁이 계속되겠지만 요점을 정확하게 이해하고 대비하는 것이 중요합니다. 규제 지역이 더 늘어날 수 있는 상황에서 집을 살 계획이 있으시면 저에게 유리한 점이 무엇인지 자세히 알아보시는 게 좋겠습니다. 기주택자의 경우 추가로 주택을 구입하는 경우 보유 주택을 모두 처분하는 규제와 지속적인 규제가 추가되어 변경될 예정인 변동 사항도 유의해야 합니다.주택시장은 항상 아파트로 시선이 쏠리는데 아파트뿐 아니라 빌라, 주거형 오피스텔 같은 다른 물건에도 관심을 갖고 담보대출을 이용하는 방법도 다시 한 번 검토해 보세요.
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